L’IFI de l’expatrié : ce qui reste taxable en France (2026)

Vous avez quitté la France mais gardé un pied dans la pierre française ? L’IFI peut encore vous concerner, pas sur tout votre patrimoine, seulement sur vos biens immobiliers situés en France, et au-delà de 1 300 000 €. Ce guide trace précisément la frontière de ce qui reste taxable, et les leviers qui restent à votre main.

L’IFI, en deux phrases

L’impôt sur la fortune immobilière a remplacé l’ISF en 2018. Il ne frappe plus que le patrimoine immobilier net, à l’exclusion des placements financiers, des comptes-titres et des liquidités, dès lors que sa valeur nette dépasse 1 300 000 € au 1ᵉʳ janvier de l’année.

Sa logique tient en un principe que beaucoup d’expatriés ignorent : ce n’est pas votre richesse globale qui est visée, mais votre immobilier. Une personne disposant d’un patrimoine financier considérable mais d’aucun bien immobilier n’est tout simplement pas redevable de l’IFI.

Pour un non-résident, ce filtre se double d’un second, territorial, qui réduit encore l’assiette. C’est précisément l’articulation de ces deux filtres qui détermine si, et combien, vous devez.

La règle d’or : seuls vos biens français comptent

L’article 964 du CGI pose une frontière nette. Le résident fiscal de France est imposable sur son patrimoine immobilier mondial. Le non-résident, lui, n’est imposable que sur ses biens et droits immobiliers situés en France, ainsi que sur les parts de sociétés à hauteur de ce qu’elles représentent d’immobilier français.

Concrètement, l’appartement que vous conservez à Paris entre dans l’assiette ; la villa que vous achetez à Lisbonne, à Dubaï ou à Genève en sort totalement. Votre résidence à l’étranger, vos comptes locaux, vos placements hors de France : rien de cela n’est pris en compte tant que vous êtes non-résident.

Cette territorialité est l’avantage structurel de l’expatriation pour qui détient un patrimoine immobilier international. Elle explique pourquoi l’ordre des opérations, au moment du départ comme du retour, pèse lourd sur la note finale.

Le seuil de 1,3 M€ et le barème

Le redevable n’est concerné que si son patrimoine immobilier net taxable atteint 1 300 000 €. En dessous, aucune déclaration d’IFI n’est due. Au-delà, le barème s’applique non pas à partir de 1,3 M€, mais dès la première tranche, à partir de 800 000 €, un effet de seuil souvent mal anticipé.

Le barème reste progressif par tranches : 0 % jusqu’à 800 000 €, 0,5 % de 800 001 à 1,3 M€, 0,7 % de 1,3 à 2,57 M€, 1 % de 2,57 à 5 M€, 1,25 % de 5 à 10 M€, puis 1,5 % au-delà. Un mécanisme de décote atténue l’entrée dans l’impôt entre 1,3 et 1,4 M€.

Pour le non-résident, ce barème s’applique à la seule fraction française du patrimoine. La même villa, selon qu’elle est française ou étrangère, peut donc faire basculer ou non au-dessus du seuil.

Quels biens immobiliers entrent dans l’assiette

Entrent dans l’assiette tous les immeubles bâtis et non bâtis détenus directement en France : appartements, maisons, immeubles de rapport, locaux loués, terrains à bâtir, parkings, caves, dépendances. La valeur retenue est la valeur vénale au 1ᵉʳ janvier, c’est-à-dire le prix de marché que vous obtiendriez à cette date.

Les biens donnés en location ne sont pas exonérés : ils sont imposés sur leur valeur, même s’ils génèrent des revenus fonciers déjà taxés par ailleurs. Un abattement pour occupation ou pour caractère loué peut toutefois jouer sur la valorisation, à justifier.

L’évaluation est sous votre responsabilité. La sous-estimer expose à un rappel assorti d’intérêts et de pénalités ; la surévaluer, à payer trop. C’est le poste où une estimation documentée, comparables à l’appui, protège le mieux. La valeur vénale n’est pas un chiffre figé : elle évolue avec le marché, et un bien acquis il y a dix ans peut avoir franchi un seuil sans que son propriétaire l’ait anticipé. Réviser son estimation chaque année, surtout dans les zones tendues, évite autant le redressement que le trop-payé.

L’immobilier détenu via société : SCI, SCPI, sociétés immobilières

Détenir par l’intermédiaire d’une société ne fait pas sortir l’immeuble de l’IFI. Les parts de SCI, de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou de toute société à prépondérance immobilière sont imposables à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d’immobilier français.

La règle vaut quelle que soit la chaîne de détention : une société étrangère qui détient elle-même un immeuble en France reste dans le champ, à proportion de cet immeuble. L’administration regarde la substance immobilière, pas l’enveloppe juridique.

Pour le non-résident, seule compte la part française : des parts de SCPI investie à 40 % en France et 60 % à l’étranger ne sont imposables que sur leur quote-part française. Le calcul exige le coefficient immobilier français communiqué par la société.

L’assurance-vie : la poche immobilière compte

Un contrat d’assurance-vie n’est pas, en soi, un actif financier exonéré : sa fraction investie en supports immobiliers entre dans l’assiette de l’IFI. Sont visées les unités de compte adossées à des SCPI, OPCI, SCI ou foncières cotées détenant de l’immobilier.

L’assureur communique chaque année la valeur de rachat de cette poche immobilière et, pour le non-résident, la quote-part correspondant à de l’immobilier français. C’est ce montant, et lui seul, qui s’ajoute à votre base imposable.

La part en fonds euros ou en actions, obligations et liquidités, elle, reste hors champ. Un même contrat peut donc être partiellement imposable, ce qui surprend souvent les détenteurs persuadés que l’assurance-vie échappe par nature à l’IFI.

Ce qui échappe à l’IFI pour un non-résident

Tout votre patrimoine immobilier situé hors de France est exonéré tant que vous êtes non-résident : résidence principale à l’étranger, investissements locatifs étrangers, terrains, parts de sociétés immobilières non françaises. C’est l’effet direct de la territorialité de l’article 964.

Sont également hors champ, pour tout le monde, les actifs non immobiliers : comptes courants et livrets, comptes-titres, actions et obligations détenues en direct, parts de fonds non immobiliers, liquidités, objets et placements divers. L’IFI ne taxe que la pierre.

Cette double exonération, géographique pour le non-résident, par nature pour les actifs financiers, explique qu’un patrimoine très élevé puisse rester sous le seuil de 1,3 M€ d’immobilier français, donc échapper entièrement à l’impôt. À l’inverse, un expatrié qui ne détient en France que des placements financiers, un compte-titres et des liquidités, même pour plusieurs millions, n’a aucune déclaration d’IFI à souscrire : sans immobilier français au-delà du seuil, l’impôt ne se déclenche pas. C’est la traduction concrète de la double restriction, géographique et matérielle.

L’abattement de 30 % : pourquoi il vous échappe souvent

La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale pour le calcul de l’IFI. Mais cet abattement suppose que le bien soit votre résidence principale au sens fiscal, c’est-à-dire le lieu de votre habitation effective et habituelle.

Or, par définition, un non-résident a sa résidence principale à l’étranger. Le logement qu’il conserve en France n’est, le plus souvent, qu’une résidence secondaire ou un bien locatif, sans droit à l’abattement de 30 %. C’est une perte fréquente, et rarement anticipée.

L’abattement peut redevenir accessible l’année du retour, si le bien français redevient effectivement la résidence principale au 1ᵉʳ janvier. Le calendrier d’installation a donc, ici aussi, un effet chiffrable.

Les dettes déductibles (et celles que le fisc refuse)

L’IFI se calcule sur une valeur nette : les dettes afférentes aux biens imposables se déduisent. Sont déductibles, sous conditions, les emprunts contractés pour acquérir, réparer ou améliorer un bien imposable, ainsi que certaines taxes immobilières dues.

Le législateur a toutefois posé des verrous. Les prêts in fine sont retraités comme s’ils s’amortissaient, pour éviter de gonfler artificiellement le passif. Les dettes envers le cercle familial sont encadrées, et un plafonnement frappe les patrimoines supérieurs à 5 M€ dont l’endettement excède 60 % de la valeur.

Pour le non-résident, seules les dettes rattachées aux biens français imposables jouent. Un emprunt finançant un bien étranger, hors champ, ne réduit pas la base française.

Le démembrement : usufruit et nue-propriété

En cas de démembrement, le principe de l’article 968 met l’IFI à la charge de l’usufruitier, sur la valeur en pleine propriété du bien. Le nu-propriétaire, lui, n’a en principe rien à déclarer au titre de ce bien.

Ce principe connaît des exceptions, notamment lorsque le démembrement résulte de la loi à la suite d’une succession : la valeur se répartit alors entre usufruitier et nu-propriétaire selon un barème lié à l’âge. La distinction est décisive pour qui a hérité d’un bien français en démembrement.

Pour un expatrié, le démembrement est aussi un outil d’anticipation : transmettre la nue-propriété d’un bien français peut, à terme, sortir de l’assiette taxable, mais le montage doit être pensé en amont et coordonné avec les règles successorales.

Les biens professionnels exonérés

L’immobilier affecté à l’activité professionnelle du redevable peut être exonéré d’IFI, à condition que cette activité soit exercée à titre principal et que le bien serve réellement à l’exploitation. L’exonération vise les locaux d’exploitation d’une entreprise dans laquelle le redevable exerce des fonctions effectives.

Les conditions sont strictes et la frontière entre patrimoine privé et bien professionnel se vérifie au cas par cas. Un local loué à sa propre société, par exemple, n’est pas automatiquement exonéré.

Pour un dirigeant non-résident gardant une activité en France, cette exonération peut alléger sensiblement la base, sous réserve d’en remplir toutes les conditions, qui méritent un examen précis.

Le plafonnement IFI : un avantage réservé aux résidents

L’article 979 du CGI plafonne l’IFI : la somme de l’IFI et des impôts sur le revenu ne peut excéder 75 % des revenus du redevable. Au-delà, l’excédent vient en réduction de l’IFI. C’est un mécanisme puissant pour les patrimoines à faibles revenus.

Mais ce plafonnement est expressément réservé aux personnes domiciliées fiscalement en France. Le non-résident ne peut pas s’en prévaloir, quelle que soit la disproportion entre son IFI français et ses revenus.

C’est un point de bascule : un même contribuable, selon qu’il est résident ou non, peut voir son IFI plafonné ou non. L’arbitrage de résidence ne se résume donc jamais à l’impôt sur le revenu.

Le bouclier de 5 ans quand vous revenez vous installer

L’article 964 prévoit un régime de faveur pour qui transfère son domicile fiscal en France après avoir été non-résident les cinq années précédentes : pendant les cinq ans qui suivent l’installation, l’IFI ne porte que sur les biens immobiliers situés en France. Les biens étrangers restent exonérés.

Concrètement, l’impatrié ou le Français de retour qui possède de l’immobilier à l’étranger conserve, cinq ans durant, le traitement territorial du non-résident sur ce point. Au-delà, le patrimoine mondial redevient imposable.

Ce bouclier de cinq ans est un argument fort dans la décision de retour, surtout pour un patrimoine immobilier international. Il se combine avec le régime des impatriés à l’impôt sur le revenu, qu’il prolonge sur le terrain de l’IFI.

Les conventions fiscales et l’IFI

Quelques conventions fiscales comportent des stipulations sur l’impôt sur la fortune, héritées de l’époque de l’ISF, et peuvent en théorie répartir le droit d’imposer. En pratique, elles laissent presque toujours à la France le droit de taxer l’immobilier situé sur son territoire.

Pour le non-résident, l’effet utile d’une convention sur l’IFI est donc limité : la France taxe ses immeubles français, et l’État de résidence accorde, le cas échéant, un crédit ou une exonération de son côté. La double imposition sur la pierre française est rare.

Chaque situation se vérifie sur le texte de la convention applicable au pays de résidence. C’est l’un des points où la page convention dédiée à votre pays apporte la donnée précise.

Déclarer son IFI depuis l’étranger

L’IFI se déclare sur l’annexe 2042-IFI jointe à la déclaration de revenus. Le non-résident la dépose auprès du service des impôts des particuliers non-résidents, dans le même calendrier que sa déclaration de revenus de source française.

La déclaration suppose d’inventorier chaque bien français, de l’évaluer au 1ᵉʳ janvier, d’y rattacher les dettes déductibles et de calculer la base nette. En l’absence de patrimoine immobilier français supérieur au seuil, aucune déclaration n’est requise.

Les justificatifs d’évaluation et de dettes doivent pouvoir être produits en cas de contrôle. Une déclaration soignée, appuyée sur des comparables, est la meilleure protection contre un redressement portant sur la valeur retenue.

Un cas chiffré

Prenons un Français installé à Dubaï, non-résident, qui conserve en France un appartement parisien valorisé 1 600 000 € et des parts de SCPI françaises pour 300 000 €, financés par un emprunt restant dû de 400 000 €. Son patrimoine financier mondial, lui, est important mais hors champ.

Sa base imposable est de 1 600 000 € plus 300 000 €, moins la dette de 400 000 €, soit 1 500 000 € d’immobilier français net. Le seuil de 1,3 M€ est franchi : l’IFI est dû, calculé par tranches dès 800 000 €.

S’il avait vendu ou démembré l’appartement avant le 1ᵉʳ janvier, ou si la SCPI avait été investie hors de France, la base serait repassée sous le seuil. L’exemple est volontairement simplifié et n’a pas valeur de conseil : seul un examen complet de votre situation permet un chiffrage fiable.

Les erreurs fréquentes

La première est de croire que l’expatriation supprime l’IFI : elle ne fait que le restreindre aux biens français, qui restent pleinement taxables au-delà du seuil. La deuxième est d’oublier la poche immobilière de l’assurance-vie ou des SCPI, à tort jugée financière.

La troisième est d’appliquer l’abattement de 30 % à un bien français qui n’est plus la résidence principale. La quatrième est de déduire des dettes rattachées à des biens étrangers hors champ, ou des prêts in fine sans retraitement.

La cinquième, plus coûteuse, est de négliger l’effet de calendrier au départ comme au retour : une cession, un démembrement ou une date d’installation mal placés peuvent faire basculer au-dessus ou en dessous du seuil pour toute une année.

Votre checklist

Recensez d’abord vos seuls biens immobiliers français : détention directe, parts de SCI et de SCPI, poche immobilière de vos contrats d’assurance-vie, en ne retenant que la quote-part française. Évaluez chaque bien au 1ᵉʳ janvier, comparables à l’appui.

Rattachez ensuite les dettes déductibles aux seuls biens imposables, vérifiez votre éligibilité à un abattement ou à une exonération professionnelle, et déterminez si la base nette franchit 1 300 000 €.

Enfin, si vous préparez un retour, mesurez l’effet du bouclier de cinq ans et de la date d’installation. Le diagnostic chiffre votre IFI français, identifie les leviers et vous dit si une action avant le 1ᵉʳ janvier change la donne.

L’effet de calendrier : départ et retour

L’IFI se cristallise au 1ᵉʳ janvier : c’est la photographie de votre patrimoine immobilier à cette date, et elle seule, qui détermine l’impôt de toute l’année. Une opération réalisée le 2 janvier ne produira ses effets que l’année suivante. Cette règle, simple en apparence, fait du calendrier un véritable levier.

Au départ, transférer sa résidence avant le 1ᵉʳ janvier fait basculer dans le régime territorial du non-résident : l’immobilier étranger sort de l’assiette dès cette première année. Céder, démembrer ou réorganiser un bien français avant la même date peut, le cas échéant, ramener la base nette sous le seuil de 1 300 000 €.

Au retour, c’est l’inverse : le bouclier de cinq ans protège les biens étrangers, mais la date d’installation et la requalification du bien français en résidence principale conditionnent l’abattement de 30 %. Penser ces deux bornes, départ et retour, comme des décisions datées, c’est souvent la différence entre un IFI subi et un IFI maîtrisé.

Questions fréquentes